近日，网上一段“重庆世茂江城铭著小区邀请第三方评估机构对社区物业服务的品质做出详细的调查，46项物业服务标准竟有40项不达标”的视频在网上火了起来，引发关注。
事情是否属实？如果属实，评估后小区能不能减免物业服务费？评估结果对社区物业服务有没有影响？对此，记者连续多天进行了调查。
据视频内容介绍：近日，巴南区住建委邀请具有物业评估资质的第三方评估机构，在巴南住建委、发改委相关工作人员监督见证下，对重庆世茂江城铭著社区物业服务的品质进行了全面调查。
在视频里，第三方评估机构的专家、业主代表、物业人员一起实地走访小区。最后视频介绍说，“根据调查的最终结果，该小区46项物业服务标准中有40项不达标。”
全程参与的业主代表胡先生说，当时业主代表还有梅先生、李先生，同时小区一百多名业主也一起见证了满意度调查和配合第三方评估。
业主代表梅先生介绍，5月11日当天，第三方评估机构的专家、业主代表、物管一起对物业服务的项目实地走访、逐一查看，现场就发现小区的消防沙箱里没有沙、消防水箱里没有水枪、电力设备没有接地、绿化没有人打理、损坏的大门没有维修等问题。走访完后，专家又收集了业主提供的物业服务不到位的视频、图片等证据，以及物管提交的资料。
36栋业主田先生一家人已入住小区两年，他对物业服务好坏感受最深。田先生说，他们入住后发现物业服务与宣传有巨大差距，如绿化长时间不维护、共用设施设备损坏不维修等问题。于是，由业主代表牵头书面向巴南区住建委申请对社区物业服务的品质评估，评估机构是由巴南区住建委委托，业主和物管配合。
当天，小区业主还对物业服务满意度进行了调查。“目前小区交付的业主有600多户，454户参与了调查，业主覆盖面广，有洋房业主，还有高层业主。”业主代表胡先生说，满意度调查内容有物管服务态度、公共设施设备维护维修等方面，最后调查出的满意度只有12.5%。
记者拿到了《江城铭著物业满意度及服务标准达成情况业主调查表》（简称“业主调查表”），这份业主调查表包括两大调查内容，一是业主对物业满意度调查，另一个是物业服务达标调查。
“这份业主调查表是第三方机构提供，由业主参与，在巴南住建委、发改委相关工作人员、物管和第三方机构专家见证下得出的结果，最后业主调查表还要交给第三方机构保存，以备查验。”业主代表李先生说，调查项目一共有46项，其中40项低于1分（最高分是2分），即不达标。
记者获悉，该小区位于巴南区巴滨路，共有52栋楼房2178户，社区物业服务费每平方米3元。
记者拿到的业主调查表里，确实有40项服务低于1分，对于低于1分的物业服务项目，记者做了实地查看。
比如第10项目物业服务的内容是共用部位、共用设备设施的使用状态，发现损坏，按规定要及时维修。这项服务，454户参与调查，其中356户给物管打出了0-0.4分。
“该服务业主给物管打出的平均分是0.23分。”业主代表胡先生说，1分达标，现在的平均分0.23分，说明这项服务不达标。
于是记者来到36楼车库入户口，发现地面破碎，墙体脱离，小区大门、围栏严重掉漆，13栋大厅地砖破碎等问题，这些损坏的区域都没有维修。36栋业主左先生说，不仅共用设备设施损坏没有维修，他家里的墙体渗水等出现一些明显的异常问题，向物管反映后差不多两年都没有派人来维修。
第38项目物业服务的内容是绿化养护管理，要求有专业技术人员实施绿化养护管理,草坪生长良好,及时修剪和补栽补种，每年修剪5遍以上,杂草、杂物面积不大于5%。这项服务，454户中384户给物管打出了0-0.4分，平均分只有0.16分。
情况真有这样糟？记者在现场发现，小区的绿化带长得格外茂盛，很多枝叶几个月没有修剪，而且一些绿化带里和草坪上都长满了杂草。
在儿童乐园，记者甚至见到了一棵绿化树已枯死，树干受到严重的虫蛀，树皮脱落，露出虫洞，而且树干上有许多锯末状的黄黑色粉末，这样树却没有人更换。
“我们小区的物业服务标准是按《重庆市住宅物业服务登记标准》的最高4级执行，标准越高，收费越贵。”业主代表梅先生说，按规定4级标准服务包括设备设施维修维护，公共秩序维护，保洁服务，绿化养护管理等4个方面46个服务项目。
“网上的视频内容基本属实。”胡先生说，而且视频内容反映的问题只是其中很少一部分，还有很多问题没有发布出来，很多业主手里都有物管服务不到位的视频或相片，这些证明都已提供给第三方机构。
“最终评估报告内容是怎样的，我们都还在等第三方评估机构的报告。”13栋业主韩先生说，如果报告认定物管服务不到位、不达标，那么收费与服务标准不符，小区每平方米3元的物管费就应该减免，如果不减免物业费，就应该更换物业公司，而且主管部门应该对物管进行处罚，要求物管整改，这也是小区大多数业主的想法。“如果达不到我们的要求，我们就通过法院起诉物管。”他说，业主和业主代表会先和物管协商，协商不成再寻找主管部门的帮助，仍协商不成，最后只能走法律程序。
“我们已看到了网上的视频。”世茂江城铭著社区物业负责人和记者说，5月11日和12日，他们配合第三方机构的专家进行了全面调查，并提供了各种资料。
这名负责人说，第三方评估机构的评估报告还没有出来，业主擅自发布调查的最终结果，我们物管不发表任何意见。至于调查发现的问题，物管在等评估报告，报告出来后就进行整改、维修等。
记者又来到花溪街道物业科。该科负责的人介绍，第三方评估机构对社区物业服务的品质做全面调查，巴南区住建委物业科和发改委全程见证了，街道和社区都派人参加了。目前评估报告还没有出来，报告出来后能不能减免物业费，这是小区业主与物业之间的事，他们只能起到协调的作用。
“我们已经关注到了网上的视频，网上发的调查的最终结果基本属实。”巴南区住建委物业科负责这个的人说，因为业主调查表是电子表格，业主打分后当天结果就出来了。
这名负责人说，该小区业主对物业服务意见比较大，于是就向住建委申请评估，他们就委托第三方评估机构对社区物业服务的品质做出详细的调查评估。
“第三方评估机构是比较慎重，经过实地查看后，还要对业主提供的物管服务不到位等问题的视频、相片，结合物管提供的资料做核实，因此最终报告还没有出来。”他说，等最终报告出来后，他们将会组织业主、物业等沟通。
重庆领源律师事务所李兴见律师认为，物业服务不到位，业主能要求减免物业费。但必须要格外注意的是，减免物业费并非直接拒绝支付，而是应该依据物业服务的真实的情况与合同约定进行协商或诉讼。
根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。因此，第三方评估机构的评估报告中认为世茂江城铭著社区物业服务不到位、不达标，业主代表或业主委员会和物业公司双方在协商一致的前提下，可以减免物业服务费标准，并重新签订物业服务合同。
“第三方评估机构是主管部门邀请，又在业主和物管的参与下进行，不仅仅具备权威性，并且还有法律上的约束力。”他说，如果双方无法达成协商一致，可通过诉讼方式，请求法院判令解除与物业公司的服务合同，另行选择新的物业服务公司。
李兴见律师认为减免物业费的具体方式可有两种：一是业主已经交纳物业费的，可要求物业公司酌情返还或冲抵后期物业费；二是业主尚未交纳物业费的，能要求物业公司酌情扣减物业费。但无论哪一种方式，都需要业主和物业公司进行协商，如果协商无果，可向人民法院提起诉讼。
他提醒业主，根据《民法典》第九百四十二条和《物业条例》规定，物业未按合同约定提供质价相符服务，属于合同违约，严重者属于违反法律行为。同时，物业已提供约定服务，业主拒不支付物业费也是违背法律规定的行为。
他说，因为物业服务具有公共性，物业企业来提供的服务不仅针对单个业主，还涉及到整个小区或物业的公共利益。因此，即使业主个人未直接享受到某些物业服务，也应当按约定支付物业费。
事情怎么样发展，会按照业主意愿降低物业费吗？新重庆-重庆晨报记者将继续关注。
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