市面上绝大数的公寓企业/个人房东，都是采用包租的业务模式，核心逻辑是通过拿房、改造、出房，赚取差价来获取收益。
包租业务有一个特点：那就是保底，无论租的出去、租不出去，都需要付租金给业主。
这就导致了这种业务模式，在市场行情好的时候比较吃香，出租率有保障，租金差收益较高。但这两年随市场竞争不断加剧，加上疫情的影响，导致经营风险不断提高，“托管”这种新的模式被越来越多的房东所重视。
市场上主流的托管模式大致可以分为三种，今天小二就和大家好好盘点这三种模式！
第一种要介绍的是贝壳的“省心租”。贝壳在2022年开始大举进军租房领域，主要有两种模式，一种是投资入股的形式涉足集中式公寓、大型租赁社区；第二种模式就是“贝壳省心租”，以轻托管切入个人业主，快速扩张房源。
以小二年前对上海链家的市场调查为例：链家会向业主要0.5个月的管理费以及1.5个月的免租期，只要租的足够快，则最高可以获得2个月的费用，这部分费用一次性收取，业主则收入所有的租金。
对于贝壳来说，省心租的模式跟自身业务密切相关，通过线下链家门店距离业主近的特点快速拿到业主房源，再通过贝壳线上流量优势快速出房。依靠省心租，截止到今年年初贝壳管理的房源已经突破13万间，非常快速地占领市场。
我们可以看到，省心租想要获取高收益，核心要点是：效率必须要高，租的快、大量出房才有收益。而大部分公寓房东的业务模式，都是“片区化”管理，并不具备贝壳的规模优势，如果只收个十几套，百来套，收益还没包租高，那实际上并没有太多意义。
但从另外的角度来看，贝壳省心租属于“流量型”产品，有助于我们扩张市场。当市场之间的竞争激烈的时候，可以适当采用这种模式提高企业竞争力，快速获得业主房源，后续再采用其他收益更高的模式。
分成模式的托管业务就比较好理解了：出租才收管理费，不出租不收费，也不保底。
通常来讲，这种模式会从租金中直接抽取10%-20%的管理费，管理费中包含家具家电的维修维护，日常的固定频次的保洁，以及一些公寓还提供租客、业主保险。
分成模式的托管业务，需要公寓管理系统的“在线支付”功能进行配合使用，寓小二的轻托管模块即将上线，你们可以多多关注哦。
小二认为，这种模式的条件是非常“苛刻”的，公寓房东完全不承担风险，业主需要则需要承担空置的风险，在市场条件好的情况下，很难有市场（毕竟，市面上包租的一抓一大把）。
但在行业下行，特别是疫情的情况下，业主更急切地想要出租房子，分成托管模式就有了一定的机会，公寓房东可以灵活应用这种模式，为自己的运营创造有利条件。
装修托管模式，是在托管中很复杂的模式。采用这种模式公寓的收入会更加多样化，收益本身也会更高，同时还能降低经营风险，但对于公寓来说运营的要求也会高很多。
装修托管模式中，最具有代表的当属自如的“增益租”，市场上也有一些房东会根据增益租，依据自己的业务条件，进行某些特定的程度的“变形”，但都是以“业主支付装修费”为核心。
以增益租为例，由业主支付装修费用，待装修完毕后自如以双方协商好的市场价的80%保底出租，如果市场行情好，自如的出租价格高于保底价，则等到年底再按增益部分以特殊的比例（大约为20%）与业主进行分成。
我们盘盘这种模式下自如的收入：首先可以赚取装修的利差，如果业主提供金融服务还可以赚取贷款利差，其次装修完后可以赚取空置期的费用，和房屋出租后还能赚取租金差。
那对于普通公寓房东来说，能否也能够使用装修托管模式呢？小二认为第一步是要回答一个问题：“业主凭什么出装修费？”
实际上会选择装修托管的业主和普通只是为了出租获取收益的业主，并不是一类人群，这类业主更在意的是房屋本身的品质，在装修层面有非常高的要求，大部分后期都是考虑自住的，所以靠这种模式收房时，往往需要非常长时间的“谈判过程”，和新房装修类似。
严格意义上来说装修托管不能叫“托管”，它更像是一种资产管理模式，为业主提供了完整的房屋装修、保值增值管理，房屋出租反而只是资产管理延伸出来的一种业务。
如果采用装修托管模式，公寓房东需要具备高品质房屋装修的能力，过硬的收房能力，快速出租的能力，甚至需要品牌建设的能力，获取业主的信任。
实际上市场上的托管模式很多，很多公寓会依据自己的业务能力和市场环境，进行变形。比如业主提供装修费用，公寓不赚取租金差的；比如装修费由公寓垫付，以此换取更低的保底租金，更高的租金差等等。
小二认为，市场上没有100%完美的托管模式，像贝壳的省心租、自如的增益租，明显都是根据公司自身情况而设计的产品，普通公寓房东也应该要依据自身条件，选择正真适合的托管模式！